【Web住まいづくりの学校「建築・建物の巻」】第5回

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いつもありがとうございます

Web住まいづくりの学校「建築・建物の巻」担当の藤田です。

 

今回のテーマは

「用途地域?建ぺい率?容積率?」

です。

 

さて、分譲地や土地の情報をネットやチラシを見てみると

「用途地域」

という言葉が出てきます。

都市計画法では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、
これを「用途地域」として定めています

住居、商業、工業といった土地利用は、それぞれにあった環境が守られ、
効率的な活動を行うことができます。
しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、
互いの生活環境や業務の利便が悪くなるため、
この用途地域によって効率化を図っています。

用途地域は12種類あります。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

詳しくは下記を参考にしてください。
>>国土交通省HP

簡単にまとめると

・第一種低層住居専用地域はほぼ住宅以外建築不可能
・準工業地域ではもしかした隣に軽工業の工場が建つ可能性がある
・住宅を建てることができないのは工業専用地域のみ

となります。

なお、どの用途地域が良い=住みやすい、
資産価値があるかというのは一概には言えません。

さらに用途地域に加え建築物の用途の制限とあわせて、
建築物の建て方のルールが定められています。
これによって、土地利用に応じた環境の確保が図られるようになっています。

例えば、購入した分譲地の敷地面積に対して
どれくらいの大きさの建物を建てることができるかを
定めた値が建ぺい率と容積率です。

では、それぞれがどのような計算式でどういう割合を示しているかご存知でしょうか?

まず、建ぺい率とは「建築面積の敷地面積に対する割合」のことです。
敷地面積のうち、建物がおおっている面積の割合と言えばわかりやすいでしょうか。

計算式は、建ぺい率=(建築面積÷敷地面積)×100となります。

建築面積とは、建物を真上からみたときの水平投影面積(建坪ともいわれます)となります。延床面積(1階と2階の合計面積など)とは違うますので注意してください。

そして容積率とは敷地に対して、
どれだけの延床面積の建物が建てられるかを示すものです。

計算式は、容積率=(延床面積÷敷地面積)×100となります。

つまり、購入した分譲地の敷地面積が100㎡で建ぺい率60%・容積率200%であれば、
建物面積が最大60㎡、延床面積が最大200㎡の住宅の建設が可能となります。

また、建ぺい率と容積率は用途地域や道路の幅員になどによって変わるため、
希望の分譲地・土地の販売会社に詳しくはお問い合わせ下さい。

 

建ぺい率・容積率は上限を定めているので、
その制限いっぱいまでに建物を建てて良いということになりますが、
あまりにいっぱいに建てすぎると圧迫感がありますし、
駐車場スペースも庭も確保できなくなります。
しかし、市街地は土地の値段も高いことが多いので
有効利用(建ぺい率・容積率いっぱいに建てる)した方が良いという考え方もあります。

今回は専門的な話になりましたが、
法律的な難しいことは置いておいたとしても、
検討する場所の用途地域(将来どういう可能性があるのか)や
制限(どれくらいの建物大きさを建てれるのか)を
知っておいて損はないと思います。

以上、第5回「用途地域?建ぺい率?容積率?」でした。

次回は8/7頃に「建築方法①在来軸組金物工法」
というテーマでお届けします(^^)/

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