Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」目次

第1回:「家探しの適正期間って?」

第2回:「普通の土地、分譲住宅、建築条件付き土地の違いは何?」

第3回:「売主・販売代理(代理)・仲介(媒介)の違い」

第4回:「土地選びの優先順位は?」

第5回:「「訪問する土地、分譲地数、会社数はいくつが適正?」

第6回:「立地・一番気にしなければならないのは・・・」

第7回:「安いのにはわけがある」

第8回:「妥当な値段って何だろう?」

第9回:「コーディネーター型?専門家直型?」

第10回:「まとめ、住まいづくりで一番重要視するべきことって?」

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】最終回

いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「土地・業者選定の巻」担当の藤田です。

ついに今回が最終回。

テーマは「まとめ、住まいづくりで一番重要視するべきことって?」です。

さて、理想の住まいづくりに関し、
私が昨年家を購入・建築したことを振り返りながら、
いろいろお話しさせて頂きました。

しかし、土地・業者選定で一番大事なことは何でしょう?

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【ロケーション?】
生活が至便だからいって全てがOKではないですよね?

【会社?】
歴史があっても本当に「良いもの」を作っている
会社かどうかはわかりませんよね?

【引渡後のメンテナンス力?】
そんなに差がないかもしれません。
しかし、クレーム対応力を自慢する=そんな問題が起きやすい
建物を作っていることがそもそも問題ですよね?

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【コンセプト?】
明確でかっこよくても世間のニーズやシーズに
マッチしていなければ意味がありませんよね?

【間取り?】
一級建築士が作るから安心ではありませんよね?
あなたにとって住みやすい間取りを作るセンスは
資格があるからできるものではありませんよね?

【仕様?】
少な過ぎるのも問題ですし、
本当に必要なの?というものが多すぎるのも問題ですよね?

【ライフスタイル?】
環境は変わるもの、自分のライフスタイルにこだわりすぎた
家探しも少し考えものですよね?

【価格?】
やはり大切ですが、良いものはそんなに
うまく安く買えないのが世の常ですよね?
そうなると価格が少々高くてもロケーションが・・・
・・・ん?
何か堂々巡りしてきましたね?
つまり、これらのことを同時に、
バランス良く考える必要があるのです。
そのために一番大事なのはサポートしてくれる
「コンシェルジュ」です。
つまりは分譲会社・不動産会社の営業担当者です。
では、良い営業担当者とはどういう人でしょうか?
・値引きをしてくれる人?

・自分たちだけに特別に何か特典をつけてくれる人?

・どんな要望も断らず「できます!やります!」という人?

・知識やセンスがありかつ経験豊富なベテラン?
私はどれも違うと思います。
私が思うに、良い営業担当者とは

「お客様の性格に合い、客観的にお客様を見て提案・導ける人」

だと思います。

営業は家を売ることだけが仕事なのではありません、
あなたの要望を聞き、適切な土地、間取りの要望の
どういった内容を優先すべきかなどを導いてくれる
コンシェルジェです。
住まい探し・住まいづくりはそういった
「よい営業担当者」に出会えるかどうかで8割決まると
言っても過言ではございません。
実際、営業とは言わずに
「ライフプランナー」などと名付けている会社様もあります。

私たち夫婦が家探しをした時、後に購入した分譲地を
初めて訪問した後、30もの間取りの要望を担当頂いた
営業さんに送ったところ、3D付きでまさに理想という
間取りを作っていただきました。

またその中で、

「階段エレベーターをあらかじめ設置したい」

と要望したのですが、

「今設置しなくても今後小型で高性能なものが出てくるから、
設置はせず、将来設置できる十分な階段幅にしましょう」

とご提案頂きました。

しかし、これは私たちのように
かなり具体的に思いを持っていた場合です。
私たちの場合はそれらの思いを吟味・整理していただく
「調整型」の営業担当者だったから相性が良かったのですが、
例えばとにかく家が欲しいけどどうしたらいいかわからないと
いう方には話をしながら提案・誘導してもらえるタイプの
営業担当者が合うでしょう。

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全ての人に合う営業担当者はいません
(たとえその会社のエースと言われる営業担当者でも)。
思っていること・考えていること・わからないことを正直に話した
うえで、皆様の「夢」を受け止めてくれ、
顕在化している思いだけでなく、潜在化している思いも
実現いただけるコンシェルジュ=会社・営業担当者に出会えることを
お祈りしております。

これでWeb住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」は終了です。

次回からは新たに「資金計画の巻」がスタートします。
12/14に第1回をお届けする予定です♪

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第9回

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いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「土地・業者選定の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは「コーディネーター型?専門家直型?」です。

さて、前回は理想の住まいづくりに関し、
各分譲会社・不動産会社・工務店によって標準設備がかなり違い、
それによって表示価格が違うことをお話ししました。

そして今回はもう1つ
会社によって対応が大きく違うポイントがありますので、
それについてご説明します。

その大きく違うポイントとは・・・

契約後の間取や住宅設備などの「打合せ」です。

皆さんが家を契約される時、
契約する会社の営業担当者が窓口になります。

では、間取りや住宅設備、
電気の位置や外構の打ち合わせは営業担当者とされると思いますか?

営業担当者も同席される場合もありますが、
大体が設計士やインテリアコーディネーターが
その打合せのメイン担当として対応されます。

そして、その設計士やインテリアコーディネーターが
その契約した会社様の社員かというとそうとは限りません。

この「家づくりに関する打合せ」については
主に2つのパターンがあります。

1:コーディネーター型
建築は契約した会社の建築部門、あるいは協力会社が行うが、
契約した会社に設計士・コーディネーターがおり、
その方がお客様の意向を受け、建築部門やガス工事、電気工事会社と
打合せを行う。

2:専門家直型
設計は設計事務所や工務店、コンセントの位置は電気工事業者、
外構は外構施工業者というように担当する分譲・不動産会社の
外注業者とお客様が直接打合せを行う。

これは各社様々な理由があっていずれかを採用しております。
どれが良いというのは難しいですし、
2の会社に1の対応をして欲しいとお願いしても
できない場合が多いかと思われます。

ただ、私たちは契約=販売した会社から家を買ったという意識が
強いことと、色々な方と打合せをしたら、
引き渡し=居住後、例えば雨漏りや電気がつかなくなったら
どこに言えばいいのかわかりませんよね?

なので、引き渡し時に必ず確認すべきことの一つは、
例えば洗面所の水の流れが悪い、
床鳴りがするなどトラブルがあった場合

「最初にどこに連絡すればよいのか」

です。

営業担当なのか、メンテナンス部門なのか、はたまた箇所によって
違うのか、会社によって違いますので必ず確認し、
連絡先を携帯などに登録しておくのもよいかもしれませんね(^^)

以上、第9回「コーディネーター型?専門家直型?」でした。

いよいよ次回が【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】
最終回となります。
「まとめ・住まいづくりで一番重要視するべきことって?」
というテーマで11月28日頃お届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第8回

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いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「業者選定の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは「妥当な値段って何だろう?」です。

さて、理想の家・土地は誰だって欲しいもの。

しかし、現実として「お金」の問題があります。

資金計画=住宅ローンの話などはまた別途設けますが、
今日は価格のお話をしたいと思います。

例えばX駅からの徒歩10分のところに
A社とB社の分譲地があるとします。

土地・建物込みでA社は最低価格2,800万円、
B社は最低価格3,000万円とします。

もう1つY駅から徒歩8分の所にB社とC社の分譲地があります。
土地・建物込みでB社は最低価格3,200万円、
C社は最低価格2,900万円とします。

(※上記の例の各分譲地の住所は違うものとします)

さて、この場合、「B社は他よりも高い価格の会社」と思いますよね?

本当にそうでしょうか?

例えばX駅から徒歩10分と言っても住所で土地の値段は違います。
※土地の相場はこちらのサイトで調べることができます。
「土地価格相場.COM」http://www.tochi-d.com/

また、同じ土地の広さの号地がそれぞれにあっても正方形、
細長い長方形、三角形など変形地や旗竿地なのかで値段は変わります。

さらに言うまでもなく、
風通しや採光、向き、角地かどうかも影響してきますし、
買い物や学校、病院が近くにあるかなどの環境でも変わってきます。

そして、価格に何を含んでいるかが大事です。
前回の「安いのにはわけがある」でお話しした標準装備内容や
建築方法なども価格を左右するポイントです。
そしてアフターサービス、間取りの提案力も価格に含んでいると
言えます。

「安物買いの銭失い」
「安いものにはわけがある」

住宅ほどこの言葉が当てはまる商品もないと思います。

しっかりとした情報
(=土地の相場や標準設備の内容、引渡後のメンテナンス範囲など)
を把握しておかなければ妥当な価格=高いのか安いのかは
判断できません。

値段が高いものよりも、
安いものに「なぜ安いか」=「何を含んでいるか」を
明らかにすることが、適正価格でよりよい住まいを手に入れるための
コツと言えるかもしれませんね(^^)/

以上、第8回「妥当な価格って何だろう?」でした。

次回は11月14日頃に
「コーディネーター型?専門家直型?」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第7回

いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「業者選定の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは「安いのにはわけがある」です。

さて、みなさんは住まい探しで何社分譲会社・ハウスメーカーを
ご訪問されましたか?
おそらくその中で価格を気にされて検討されている方
が多いかと思いますが・・・。

表記されている価格だけをみて安心してはいけません。

「ん?諸費用でしょ?そんなことはわかってるよ!」

いえ、実はもう1つ見落としがちなところがあります。

 

それは・・・。

 

標準装備の内容です。

 

これは私の経験談なのですが・・・。

私が以前家探しをしていて、
1社よさそうな分譲地・会社様がございました。

駅からは結構な距離ですが、
広くて安くて気に入っていたのですが・・・。

標準装備が本当に最低限なのです(^^;

どんな標準仕様だったかというとこんな感じでした。
・玄関扉:標準価格で選べるのは3つだけ(他30種類はオプション)
・インターフォン:モニターがなく、音が鳴るだけ
・床下暖房:標準ではリビングのみ
・トイレ:1階のみ

そんなこんなで、
実際に自分が選びたいものを価格は考慮せずに選んでいって
試算したら+数百万円くらいかかり(–;
他の分譲会社と変わらないってことがありました。

高い分譲住宅と安い分譲住宅の差、
実はそういった標準装備の差の場合が多いです。
つまり人気の設備が最初から標準装備になっているのか、
あるいはオプションか。

そして、安い分譲会社はお客様のローン可能額と
契約する際の最低必要額を差し引いた額を、
アップセル=オプション増額可能額とみなし、
あの手この手でオプションの提案をしてきます。

安い分譲会社の家は他社では標準装備のものが
オプションの場合があります。
同じメーカーの建材や住宅設備を使っていても、です。

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上記に挙げた例のほかにも下記のポイントがオプションになる
場合があります。
・お風呂:追い焚き、パネルの色、鏡が縦置きor横置き選べるか
・洗面台:色のオプションはあるか
・キッチン:色、上部収納or背面収納両方選択可能か
・鍵:電子キーが標準かオプションか
・壁・サイディング:色のオプションはあるか
・内部扉:形・色のオプションはあるか
・ロフト/小屋裏収納:標準orオプション
・図面作成:○回目以降は有料などの設定はあるか
・外構:費用に含んでいるか、別途か、標準はどういう内容か

「安いものにはわけがある」

「安物買いの銭失い」

そんな言葉を忘れずに、
本格的にその分譲地での契約を考えるときはどこまでが標準で、
どこからがオプションかは届いた資料、関連資料がなければ
初回訪問時に必ずチェックしましょう。

以上、第7回「安いのにはわけがある」でした

次回は10月31日頃に
「妥当な価格って何だろう?」というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第6回

2014202014いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「業者・土地選定の巻」担当の藤田です。

さて、皆様、注文住宅であればめぼしい土地、
分譲住宅であればめぼしい分譲地を見つけられましたでしょうか?

家を買う・建てるということはその建物を建てる土地の周辺環境を
含めた「ライフスタイル」を買うと言っても過言ではございません。

「駅から10分だし、徒歩3分にスーパーあるし、
歩いて2分が小学校だし、駅からの道も平坦だしここにしよう!」

というように本当に住みたいエリアで便利な住環境かつ予算内で
建てられそうという要素がきれいに揃えば即決してしまいたくなる
お気持ちもわかりますが、焦ってはいけません。

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大切なのはその土地・分譲地を1度だけ訪問して決定してはいけないと
いうことです。

というのも、平日・土日祝・朝・昼・夜・晴・雨などの要素で環境が
ガラッと変わることがあります。

例えば小学校や幼稚園がすぐの分譲地。
お子さんの通学には便利ですが、
場所や方向によっては音楽の授業での音楽や昼休みに校庭で
遊ぶ児童たちの声がものすごく大きく聞こえるということもあります。

というわけで、本格的にここを検討したいと思うところを
見つけましたら

・土or日曜日中
・平日日中
・平日or土日関係なく夜間

の3回は訪問したほうが良いでしょう。

そしてできれば敷地や道路の排水状態が分かる雨の日にも訪問し、
合計4回は訪問することをお勧めします。

以上、第6回「立地・一番気にしなければならないのは・・・」
でした。

次回は10月17日頃に
「安いのには訳がある」というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第5回

いつもありがとうございます、

Web家づくりの学校、「業者選定の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは
「訪問する土地、分譲地数、会社数はいくつが適正?」です。

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さて皆様、気になる土地、分譲地、会社様は
見つかりましたでしょうか?

「見つかりすぎてどこに絞ったらいいかわからない、
実際に訪問する分譲地数や会社数はいくつくらいに絞ればいいの?」

そうおっしゃる方もいるかと思います。

私は会社の訪問数は3社ぐらいだと思っています。

といいますのも、やはり何千万という買い物、
1つや2つの比較では決めにくい、
3つくらい比較した方がよりよい買い物になると思います。

では、どう絞っていくかですが。

訪問する前にまずは1つやっていただきたいことがございます。

まずは各不動産・分譲会社様のHPや
suumo、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトから
気になる分譲地の資料請求をしましょう。

その時、不動産ポータルサイトor会社HPだけではなく両方見ましょう。
これは情報に誤りがあっては大変ですし、
各HP独自でキャンペーンなどを行っていたり特典が違ったり
しますので、必ずポータル・各社HPの両方をチェックしましょう。

そして、同時に一気に資料請求すると整理が大変、
1日1社に絞った方が良いです。

そしてお送りした会社の営業さんは…

①連絡なしに家まで資料を持ってきた
②電話してきて来場のアポイントを取ろうとする
③メールにて資料を送ってきた

大体、上記いずれかの対応をされると思います。

さて、どの対応が1番良いと思いますか?

ビジネスの世界、お客様からの連絡はお客様と同じ連絡方法で
返すのがマナーです。

というわけで、メールで資料をお送りしてきた
③の対応をした会社と具体的にお話を進めることをお勧めします。
※万が一③の対応の会社がなければ①の会社を選びましょう、
②は論外です。

なお、最近はパソコンを持たず、スマートフォン・携帯のみが
インターネットに接続できる所持機器の方も少ないと思います。
そして、迷惑メール防止のために特定アドレスやPCのドメインは
受信拒否にされている方も多いかと思いますので、
資料請求時に一時的にそういった拒否設定を外しておきましょう。

さらに、最近は弊社含め多くの不動産会社様もWebサイトから
資料請求された場合は、メールでの資料送付が
最初のアプローチとなるため、PCアドレスをお持ちであれば、
携帯ではなくPCのメールアドレスを資料請求時に登録されることを
お勧めします。

そして、分譲地に資料請求をする場合、
まず各社HP、ポータルサイトにどの区画が販売・契約済みになっている
かの情報が具体的に掲載されているか(例;販売・契約済みの号地に
「済」「契」など文字が入っているなど)どうかをチェックします。

特にポータルサイトは販売戸数/総戸数の表示が必ずどこかにあります。
14戸/16戸となれば2区画は売れているはずなので、HPに区画図があれば、
必ずチェックします。

もしない場合、送られてきた資料に区画の販売進捗がわかる
資料がなければ「アウト」です。

不動産業界はまだまだ情報を隠して
「この情報がほしければ電話してください、分譲地に来てください」と
いうスタンスの会社も少なくないです。
つまり都合の悪い情報を隠し、そこを避けながらお客様を誘導しようと
いう方針の会社も少なくないです。

なので、その分譲地の販売進捗がはっきり分かる資料がついているかを
判断基準にしましょう。

そして、最後にマナーとして、資料が届きましたという連絡を
資料請求した会社様にしましょう。
最近は初めて来たメールアドレスはいきなり迷惑メールと判断し、
迷惑メールフォルダーに選別され、気づかないこともあるため、
簡単でいいので「届きました」と資料した会社様に連絡しましょう。
この場合の連絡は電話でなくても、メールで問題ございません。

以上、第5回「訪問する土地、分譲地数、会社数はいくつが適正?」でした。

次回は10月3日頃に
「立地・一番気にしなければならないのは…」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第4回

いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「土地・業者選定の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは「土地選びの優先順位は?」です。

つまり、土地探しの際に優先順位が高いものの1つ、

「ロケーション」

についてです。

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理想の土地と言えば・・・

駅から徒歩5分、
駅から家の間にスーパー・コンビニ・総合病院・保育園・幼稚園があって便利。
しかも家の前の道路幅が広く、南北の両面道路になっているので日当たりも風通しも良好。
そして幹線道路から少し離れた閑静な住宅地。
さらに奥様の実家にも徒歩10分くらいで行ける。

・・・そんな100点満点の土地、理想で終わってしまいそうですね・・・。

でもいろいろ希望したいポイントが多すぎて、
何を優先にした方が良いかわかりませんよね?

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基本的に土地の値段は

駅のブランド+駅からの距離+広さ+便利さ+環境

というイメージで結構です。

駅のブランドにはやはり急行や準急、快速などの優等列車の停車駅の方が高くなります。
駅からの距離が遠くなればなるほど安くなります。

次に生活環境ですが、これは人によって基準はかなり違います。
参考までに昨年、住まいさがしをした私の経験からいうと、
いざという時とお子様の事を考えて
①内科・小児科対応の病院
②保育園
以上の2つは家から10分以内にあったところがより便利だとは思います。

しかし、病院やスーパーなどは移転や廃業などもあり得る話なので、
あまり買い物・教育・医療施設の近さにこだわりすぎるのは良くないと思います。
さらにいえば、スーパーが近いと車や人通りが多いのでうるさく危険など、
便利さと音や空気環境の良さは相反するものという認識も必要です。

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もう1つチェックして頂きたいのは日当たりです。

南北に面した両面道路で日当たりも風通しも良いというところはめったにありません。
しかし、日当たりの悪い場所は精神にも影響しうつ病になりやすいといわれています。
朝、太陽に当たることはうつ病防止などのメンタル面でも自律神経にも大切です。

もう1つ日当たりを大事にしなければいけない理由は、洗濯物の乾き具合です。
日があたらないと冬場は本当に渇きが遅いです。
※最近でこそ正面バルコニーや方角を気にされることが主流ですが、
地域によっては景観・プライバシーその他により方角により裏面に
洗濯物を干す等を条例などにより約束される場合があります。

気になる土地がありましたら、

1度現地を訪問し、土地の周りはどうなっているか(高い建物があるor建設予定かなど)、
10件以上の分譲地内の土地でまだ販売したばかりであれば、
分譲会社に街並みパースを見せていただくなど、
日当たりのチェックをまず行って下さい。
そして車で訪問される場合は1度現地に車を置かせてもらって、
駅まで往復歩いてみることで周辺環境のチェックをすることも大事です。

そして、同じ分譲地内でも同じ広さでも同じ価格とは限りません。
方角、形、様々な要素で価格は変わってきます。
それにより、間取りが変わり、建物の通風力・採光力が変わってきます。
それゆえ、プロによる間取り設計が大事になります。

以上、「第4回:土地選びの優先順位は?」でした。

次回は9月19日頃に
「訪問する土地、分譲地数、会社数はいくつが適正?」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第3回

いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「業者選定の巻」担当の藤田です。

さて、皆様はすでに住まい探しを始められていますでしょうか?

住まい探しをするときには不動産情報サイトの
suumoやHOME’Sなどを最初に活用する方が多いでしょう。

で、その時に

あれ?

同じ家の写真が何回も出てくる、でも扱っている会社名は違う?
どういうこと?

そんなことを思ったことはありませんか?

実は新築分譲には大きく分けて3種類の販売方法があるのです。
【売主】・【販売代理(代理)】・【仲介(媒介)】の文字を
皆さんは見かけませんか?

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実はこの3つ違い、意外と知っているようで知らないと思います。
というわけで第3回は「売主・代理・仲介の違い」についてです。

1:売主とは・・・
不動産業者・ハウスビルダーが、自ら土地を仕入れ、建物の設計・
施工を行ない販売しています。
ちなみに弊社の分譲住宅「エンジェルコート」シリーズはすべて
この「売主」物件となります。

2:販売代理とは・・・
売主から販売の代理権を与えられた不動産会社が、販売活動から
契約まで行なうもの。取引成立すれば、売主からは代理会社に
手数料が支払われますが、買主には仲介手数料は発生しません。
施工会社が親会社で、販売を子会社が行っているという販売代理
のパターンも少なくありません。
多くの場合、販売代理は1社独占です。

3:仲介とは・・・
売主と買主との間に仲介会社が入る形態のことです。
仲介会社は、売主と買主を引き合わせ、取引条件を調整する役割
を果たしています。
契約が成立した際は、仲介手数料として
「物件価格の3%+6万円(税抜き)」を上限として、売主と買主は
仲介会社に支払わなければなりません。
多くは宅建免許を持っていない、あるいは販売力を持たない工務店
が仲介会社に依頼する形が多いです。

つまり、先ほどの「同じ家の写真が何回も出てくる、でも扱って
いる会社名が違う」というのは3番目の仲介で、売主がいろんな
仲介会社に販売を依頼しているという形になります。

というわけで、同じ物件を買う場合、売主・販売代理から買う場合
と仲介で買う場合は売主・販売代理から買う方がお得ということに
なります。

以上、「第3回:売主・代理・仲介の違いは?」でした。

次回は9月5日頃に
「土地選びの優先順位は?」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「土地・業者選定の巻」】第2回

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いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「土地・業者選定の巻」担当の藤田です。

さて、前回第1回をお届けさせていただいたこのWeb住まいづくりの学校。
今回が2回目となります。

今回のテーマは
「普通の土地、分譲住宅、建築条件付き土地の違いは何?」です。

専門用語がいくつか出てきて、難しく感じられるかもしれませんが、
こういった知識も必要ということで2回目にしてあえて難し目の
テーマを選ばせて頂きました。

「自分の好きな家を、自分の気に入った土地で建てる・買う」

誰もが思う夢だと思います。

そうなると、まずは家を建てるための土地が必要ですよね?

そうなるとご実家でお持ちの土地を相続するなどない限り、土地探しが必要になるわけです。

その時にチラシやネットで土地の情報を調べると思いますが、

「建築条件付き土地」

というものが出てくると思います。
さてこの建築条件とはどういうものでしょう?

法律では

「所有する土地を販売するに当たり、土地購入者との間に
おいて、指定する建設業者との間に、土地に建築する建物に
ついて一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として
売買される土地の建築請負契約の相手方となる者を制限しない
場合を含む取引であるる」

と定義されています

実は、戸建て住宅の販売には、
次の3つの方法しか許されていません。

・分譲宅地(土地)の販売
土地の売買契約のため、どんな建築会社を使おうと間取りや
仕上げ材料を使おうと自由
・建売住宅
宅地と建物(建物は完成or着工中)の売買契約のため、
間取りや仕上げ材料は変更不可
・建築条件付き宅地(土地)
土地の売買契約と建物の工事請負契約の2本立て(別々の契約)。
間取りや仕上げ材料は変更自由だが、売主が出来ない工法や材料は
指定不可

つまり、建築条件付きとはその契約する会社で建築もお願いすると
いう契約になるため、この土地で気に入った注文住宅の会社に建て
てもらうとうことは原則できません。
※厳密にいうとできなくはないですが、土地の販売価格が結果的に
上がるなど費用が一気に上がります。

また、土地の売り主またはその代理人から建物を建築することを
条件に土地を販売することは、
「優越的地位の濫用」という理由で、独占禁止法違反に該当する
おそれがあるとされています。

しかし、下の3つの条件をつければ、例外として独占禁止法に
該当しないとされています。

1:3ヶ月の猶予
土地の売買契約後の3ヶ月以内に建物の建築請負契約が成立する
事を停止条件として土地売買契約を締結する(解除条件付きは不可)。
(※平成15年3月に公正取引委員会の見解が変更され、
3ヶ月という期間は撤廃され、任意の期間となりました。
ただ、この見解が広く不動産業界に浸透されていないため、
今でも「3ヶ月以内」とする販売形態が多い)

2:業者の特定
建物の建築を請け負う事が出来るものは、土地の売り主(売り主の
100%出資の子会社 を含む)またはその代理人に限られる。

3:全額返還
建築請負契約が成立しなかったときは、預り金、申込証拠金その他
名目のいかんを問わず受領した金銭は全て返却すること。

まれに3などを守らない会社もあるそうなので、契約時に契約が
成立しない場合には全額返還されるか必ず確認しましょう。
以上、「第2回:普通の土地、分譲住宅、建築条件付き土地の違いは?」でした。

次回は8月22日頃に
「売主・代理・仲介の違いは?」
というテーマでお届けします(^^)/