Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」目次

第1回:「資金計画と住宅ローン~ローンは単なる融資ではない~」

第2回:「諸費用ってどれくらいかかる?」

第3回:「住宅ローン、一体いくら借りられるの?」

第4回:「元利均等返済と元金均等返済の違いについて」

第5回:「固定金利と変動金利の違いについて」

第6回:「金利、少しの違いでこれだけ違う!」

第7回:「ネット銀行のローンはやっぱりお手軽でお得なの?」

第8回:「住宅ローンの賢い返済方法」

第9回:「火災保険」

第10回:「まとめ・資金計画で大事なこと」

 

 

 

【Web住まいづくりの学校】資金計画の巻・最終回

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いつもありがとうございます、

「Web住まいづくりの学校」資金計画の巻、担当の藤田です。

さて、資金計画の巻も今回で最終回、


今回のテーマは「まとめ・資金計画で大事なこと」です

ここで1つ問題です。

 

次のうち、住宅ローンで払えないものはどれでしょうか?

・オプション工事費
・諸費用(登記費用、火災保険費用料など)

 

まずはオプション費用ですが・・・。

 

答え:条件付きで○です。

条件付きとは「ローン可能額の上限範囲内であれば○です」
例えば、契約時に土地・建物合計3,000万円で、ローン上限が3,300万円の場合、
300万円までのオプション追加は問題ありませんが、それ以上になる場合は、再度審査を
行うか、3,300万円を越えた分は現金にて支払う必要があります

 

次に諸費用ですが・・・。

 

答え:これも条件付きで○です

 

これは諸費用込みで融資してもらえるローンもあれば、
諸費用も別途諸費用ローンを組める場合もあります。
詳しくは弊社営業および融資してもらう各金融機関にお問い合わせ下さい。

 

つまり、自己資金がなくても、住宅購入することは可能です。

 

とはいえ・・・

 

おさらいですが、新築3,000万円の家を全てローンで買おうと思うと、
35年ローン変動金利0.875%でも8万強が月々の支払額となります。

また、別途諸費用(登記、ローン、固定資産税)で約120万円、
さらに火災保険に一括で入ろうと思えば
標準的なパッケージでも約35~40万円かかります。

つまり3,000万円の家を全額住宅ローンで買おうと思えば
150~160万円前後の別途経費が掛かります。

また、自己資金は多ければ多いほどローン総額を減らこともできるだけで、
新たな家具などもより多くそろえることができます。

そして35年の住宅ローンということは毎月1回、
つまり年12回×35年=420回払わなければなりません。

 

新築の家が欲しい!と思えば

・自分たちで自己資金=貯金がどれくらいあるか
・会社の住宅購入関係の福利厚生の有無(資金貸付や利子補助など)
・ライフプランの作成(いつ子供を作りたいか、幼稚園入園・小学校入学時にいくらかかるか)

 

そんな将来設計やマネープランをしっかり考えてはじめて
家の購入に月々払える費用を算出することができるのです。

言うまでもなく、家を建てた後もお金はいろいろな面で発生します。

・食費、光熱費、通信費などの生活必需費
・生命保険料
・自動車保険料
・税金
・衣服代…

もちろんたまにはお友達と遊びに行ったり、趣味に使うお金も欲しいですよね。

 新築の家を買ったから徹底節制するといっても限界があります。

 

つまり

「購入後の支払い計画をいかに無理なく組むか」

当たり前かもしれませんが、これが資金計画で一番大切なことだと思います。

これで「Web住まいづくりの学校」の第2章・資金計画の巻は終了です。

6月からは第3章「建築・設計の巻」を開始する予定です。

お楽しみに!

【Web住まいづくりの学校】資金計画の巻第9回

いつもありがとうございます

「Web住まいづくりの学校・資金計画の巻」担当の藤田です。

さて、今回のテーマは「火災保険」です。

住宅を購入する場合に必ず入りたいのが火災保険。
特に住宅ローンを組まれる方は火災保険に加入しなければ融資はおりません。

「火災保険」と言っても補償対象が自宅の火災だけではなく、
最近では例えば自宅の火災より隣家も一部延焼した、床下浸水したなど、
住まいに関する様々なトラブルも補償対象になるパッケージ型が増えています。

しかし、その一方で高台の一戸建て住宅にお住まいの方の場合、
床上浸水等の心配はいらない場合が多いといえます。

一方、火災や水漏れは必須の場合が多いものの、例えば

「風災は建物だけで家財まではいらない」

「盗難は家財だけでよい」

などそうした個々によってニーズは違うのに、
パッケージになっていて不必要と思っても入れておかなければいけない、
つまりその余分と思うものを抜いて割引で販売されることはないという
デメリットもあります。

そこで火災保険に加入するうえで大切なことは

・自宅の立地や環境を考え、必要な補償対象は何か優先順位をつける
・その上で自分たちに一番合ったパッケージの商品を選ぶ

また、ネットなどで火災保険の比較サイトがございますので、そちらで比較するのも1つです。
(いくつか比較サイトがございますが、1つご紹介します)
i保険

また、火災保険に入る時ですが、
直接保険会社と契約を結ぶ場合=直販と、
代理店を通じて契約する場合があります。

どれくらいの比率かというと

火災保険グラフ
※代理店扱・直扱等の割合(日本損害保険協会“ファクトブック2010”より)

と、9割以上が代理店経由での契約です。

これは火災保険に入る際、不動産会社が提携している火災保険会社に加入することが多い=つまりは不動産会社が代理店だからです。

また、何か保険を使いたい時、直接契約の場合は保険会社と契約者の直接交渉になりますが、代理店を通して入ることにより「こういった場合は補償が降りるか」などの、保険会社との交渉も行って頂けるので、有利に進む場合も多いです。

そのため、火災保険はそういった交渉もしっかりしてくれる
代理店を通して契約するのがベストなのです。

以上、第9回「火災保険」でした。

資金計画編もいよいよ最終回!
次回は5月1日頃に
「まとめ・資金計画で大事なこと」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校】資金計画の巻第8回

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いつもありがとうございます。

「Web住まいづくりの学校」資金計画の巻、担当の藤田です。

今回のテーマは「住宅ローンの賢い返済方法」についてです。

住宅ローンは長期間・高額なもの。

同じ返すならなるべく短く、なるべくお得に返したいですよね?

住宅ローンの返済金額総額や返済期間を短くするには大きく2つの方法があります。

1つは「借り換え」

もう1つは「繰り上げ返済」です。

まずは「借り換え」、これは簡単に言えばより金利の低い住宅ローンに乗り換えることです

ただし、何度でも借り換えることはむしろ危険です。

と言いますのも、借り換えの場合は住宅ローンの返済額がどれだけ減るかに目が行きがち
ですが、借り換えに伴う諸費用も考慮した総額での支出を比較しないといけません。

<借り換えにかかる主な諸費用>
・保証料:返済の期間、借入金額、金融機関によって異なる
・印紙税:数万円
・抵当権設定登記費用:数万円~
・団体信用生命保険料:数万円~

そのため住宅ローンの借り換えをすることでメリットを得ることができるのは
下記の条件のいずれかに当てはまる場合だと言われています。

 (1) 住宅ローンの残高が1000万円以上
 (2) 返済期間が10年以上
 (3)借り換え前と後の金利差が1%以上

しかしこれは一つの目安でしかありません。

借り換え前の借り入れ条件次第では、
上記の条件を満たさなくても節約に成功している人がいます。
借り換え前のローンの条件と借り換え後の条件で
シミミュレーションを行って判断するようにしましょう。

次に「繰り上げ返済」について。

「繰り上げ返済」とは、決められた毎月返済額が10万円としたら、
ある時に100万円など通常の返済よりも多く返済することで、
ローン残高を予定より早く減らしていくことです。

繰上げ返済の方法としては「期間短縮型」「返済額軽減型」の2つの方法があります。
「期間短縮型」とは、読んで字のとおり、まとまった資金を銀行返済にまわすことで、
借り入れ期間を短縮(前倒し)できる繰上げ返済の方法です。
総返済額を効率的に減らしたい、ローンの早期完済を目指せるメリットがあります。

もうひとつの「返済額軽減型」とは、借り入れ期間はそのまま、
最終の返済日は前倒しすることなく、毎月のローン返済額を下げる方法です。
あまりメリットがないように感じられるかもしれませんが、
将来の教育費負担などに備えるために、家計のキャッシュフローを調節できる、
毎回の返済額が多いので負担を減らせるなどのメリットがあります。

しかし、「期間短縮型」でも「返済額軽減型」でも当然のことですが、
繰り上げ返済は手持ちの現金を使います。
言い換えれば、手元の現金が少なくなり、
急な出費などが発生した場合に使えるお金がない!という状況も起こりうるのです。

住宅ローンの返済は通常の返済であろうと、
繰り上げ返済であろうと預貯金とのバランスがもっとも重要なことを忘れないでください。

以上、第8回「住宅ローンの賢い返済方法」でした。

次回は4月17日頃に
「火災保険」というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第7回

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いつもありがとうございます、

「Web住まいの学校」資金計画編の巻担当の藤田です。

今回のテーマは

「ネット銀行のローンはやっぱりお手軽でお得なの?」

です。

住宅ローンと言えば最近ネット銀行ががんばっています。
普通の銀行よりも0.1%以上低い金利(2015年2月現在)に、
魅力的に感じる方も多いのではないでしょうか?

「城戸産業さんでも、ネット銀行の住宅ローンを使う方の比率が高いでしょう?」

いいえ。

実は10組に1組くらいの割合だったりします。

「え、お得なのに?」と思われる方も多いですが・・・。

弊社としては住宅ローンをネット銀行にこだわりすぎることはお勧めしません。

実はネット銀行には2つのデメリットがあります。

1:すべてネットでの手続きになるため書類集めに手間がかかる
→分譲会社・ハウスメーカー経由で金融機関の住宅ローンを申し込むと、
購入希望者の状況などを把握したうえで交渉してもらえますので、手間がかかりません。

2:審査に日数がかかる場合が多い
→普通の銀行なら仮審査は1~2週間かかりますが、
ネット銀行では短くても3週間、下手をすれば1か月以上。

つまり、ネット銀行の住宅ローンはお得ですが、お手軽ではありません。
むしろ手間と時間がかかります。

とはいえ、非常に安い金利は魅力です。
そのため、お薦めの形としては
1:分譲会社・ハウスメーカーなどを通じて一般の銀行で審査にかけてもらう。
2:同時に自分でネット銀行の住宅ローン審査の手続きをする
3:ネット銀行から仮審査通過の連絡が通り、一般銀行よりも金利が低く契約できそうなら
ネット銀行で本申込み

というように2段構えで住宅ローン仮審査に挑むことをお勧めします。

以上、第7回「ネット銀行のローンはやっぱりお手軽でお得なの?」でした。

次回は4月3日頃に
「住宅ローンの賢い返済方法」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第6回

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いつもありがとうございます

「Web住まいづくりの学校・資金計画の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは

「金利、少しの違いでこれだけ違う!」

です。

なるべく安い金利で融資を受ける=お金を借りることは鉄則、
もちろん住宅ローンでもそうですが、

0.1%違うだけでどれくらい変わるでしょうか?

 

試算してみましょう。

 

例えば変動金利で元利均等、35年返済で3000万円の住宅ローン融資を受けるとします。

仮に当初金利が0.875%なら・・・

毎月返済分:82,949円
では0.1%あがる=0.975%だと・・・

毎月返済分:84,336円

 

なんだ、月1,400円位の差かぁ~ってお思いかもしれませんが・・・
総額ではどれくらい違うでしょうか?

 

仮に結局上記の金利で35年間払い続けることができたとしたら、支払総額は・・・

0.875%なら・・・約3484万円
0.975%なら・・・約3542万円

その差、約58万円、結構差がありますね・・・

では例えば1%金利があがるとどれくらい違うでしょうか?
仮に金利が1.875%になったら

月額・・・97,465円
これだけでも14,516円と大きな差ですが、
35年間の総額となると・・・

 

約4094万円

 

0.875%の場合と差なんと約610万円!!!

 

そうなのです、本当に0.1%違うだけでもかなりの差なのに、
1%も違えば愕然とする差に最終的にはなってしまいます。
もちろん優遇措置など色々な諸条件が住宅ローンにはありますので、
そういった要素も住宅ローンの比較には必要です。

しかし、たかが0.1%、されど0.1%。
そしてたった1%で途方もなく支払総額が大きく変わってしまう怖さ。
金利はやはり住宅ローンを決める上で最も大事なポイントになります。

そのために、初期の段階でなるべく低い金利のものを優先的に選ぶ必要がありますし、
また、繰り上げ返済や、途中での借り換えなども必要になってきます。
繰り上げ返済や、途中での借り換えについては別途お話しいたします。

以上、第6回「金利、少しの違いでこれだけ違う!」でした。

次回は3月20日頃に
「ネット銀行の住宅ローンはやっぱりお手軽でお得なの?」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第5回

いつもありがとうございます。

「Web住まいの学校」資金計画編担当の藤田です。

今回は前回の続きということで、「固定金利」と「変動金利」の違いについてです。
固定金利型
まず、固定金利は“固定”という言葉通り、
図1のように借り入れ当初から返済完了までずっと金利が一定で変わりません。
そのため総返済額も最初にわかり、
返済計画がきちんと立てられる点がメリットです。
最近では「フラット35」などが有名ですね。

変動金利型
次に変動金利とは、図2のように、半年に1回金利の見直しはされるものの、
実際には最初の5年間は返済額の変更はありません。
ただし、半年ごとに元金と利息のバランスが変わります。
また、5年毎に返済額の見直しが行われますが、
仮に金利が大きく上がっても25%以上返済額が上がることがない仕組みになっています。

固定金利選択型
そして固定金利選択型は、
図3のように一定期間だけ金利を固定する特約を付けたローンのことをいいます。
一般に金利を固定できる期間は、金融機関によって異なりますが、
2年・3年・5年・7年・10年などから選べることが多いです
(固定金利期間中の変動金利への変更はできない)。
また、当初選択した固定金利期間が終了すると、
再度、固定金利選択型か変動金利型かを選べる所と、
変動金利型しか選べない所とがあり、金融機関によってその取扱いが異なります。

半年ごとに金利が見直しされる変動金利型は、
市場に合わせて金利が上がったり下がったり“変動”します。
貸す側にとっても融通が利く分、固定金利型より金利が低く設定されており、
金融機関によってはさらに優遇金利が設定されていたりするので、
うまく活用すれば固定金利型よりも総返済額をぐっと抑えることもできます。

ただし、変動金利型も固定金利選択型も

・借り入れの段階では、総返済額がいくらになるかわからない

・金利が上がると、返済額が増えてしまう

・極端に金利が上昇した場合、未収利息が発生し、元金が減りにくくなる(変動金利型の場合)

というデメリットがあります。

なお、最近は固定金利より変動金利を選ぶ方が多いです。といいいますも、
最近であれば変動金利のスタート金利がかなり低く、
またあまり変動率も激しくない=固定金利に近い状態のため変動金利が選ばれています。

また、固定金利の中でも「フラット35」いう商品は、転職後の勤務が短い方や、
事故資金力の低い個人事業主の方も審査基準の枠に入るという理由で
選ばれている傾向もあります。

以上、第5回「変動金利と固定金利の違い」でした。

次回は3月6日頃に
「金利、少しの違いでこれだけ違う!」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第4回

いつもありがとうございます。

「Web住まいの学校」資金計画編担当の藤田です。

さて、住宅ローンの比較をされている時に
ネットの住宅ローン試算などで
「元利均等返済」と「元金均等返済」、
および「固定金利」と「変動金利」をそれぞれいずれかを選択と
いう場面が出てくることはありませんか?

今回は「元利均等返済」と「元金均等返済」の違いについて
説明したいと思います。

まず、元利均等返済とは、元金と利息を合わせた返済額は変わらず、
返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法です。
返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅いという
特徴があります。

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イメージしやすいようにビジュアル化すると
こののようになります。
わかりやすく言うと返済期間毎月同じ金額を一定で払うような
イメージです。

次に元金均等返済とは元金部分を返済期間で均等に割り、
元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく返済方法です。

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イメージしやすいようにビジュアル化すると
このようになります。
返済当初が最も返済額が多く
(※同じ金額でローンを組んだ場合、
元金均等返済は元利均等返済よりもスタート額は高くなります)、
返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていきます。

「元利均等返済」のほうは、月々の返済額がずっと同じという
メリットがあります。
一方、「元金均等返済」は最初のほうに多く払わないといけませんが、
同じ金額を借りた場合、総返済額が「元利均等返済」より
少なくて済むというメリットがあります。

例えば、3,000万円を35年、固定金利2%、
ボーナス払いなしで借りたとすると

1:元利均等返済の場合…
・初月返済分約99,400円(以後この金額均等)
・総支払額約4,174万円
2:元金均等返済の場合…
・初月返済分約121,500円(以後この金額より徐々に少なくなっていく)、
・総支払額約4,053万円

つまり元金均等返済の総支払額のほうが約120万円少なくなります。

ただし、最近は元金均等返済を適用できる住宅ローンは少ないです。
というのも上記の例でも挙げたとおり、
初期の支払が元利均等と比べかなり高額なことと、
元金均等を取り扱う銀行が少ないからです。

そのため一般的な住宅ローンは原則、
元利均等返済で考えるほうがよいというのが最近の傾向です。

以上、第4回「元利均等返済と元金均等返済の違い」
でした。

次回は2月20日頃に
「固定金利と変動金利の違い」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第3回

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いつもありがとうございます、

Web住まいづくりの学校、「資金計画の巻」担当の藤田です。

第3回は「住宅ローン、一体いくら借りられるの?」です。

家は数千万円する商品、現金一括でポンッ・・・と払える方はなかなかいないと思います。

弊社でも9割以上の方が住宅ローンをご利用されております。

では、その住宅ローン、あなたはいくら借りることができるかを
ご自身で把握していらっしゃいますか?

世間一般的には

税込み年収(=手取りではなく額面年収)の7倍

と言われています。

400万円なら2,800万円、500万円なら3,500万円です。

しかし、これは一般的な話です。
人によってはもっと低い場合もあります。

その差が出る理由は様々ですが・・・
・車のローン
・クレジットカード
・携帯(本体を割賦払いで購入している場合)
など、今お抱えになっているローンの状況などが
大きく影響します。
また、今の職場の勤務期間や支払遅滞履歴など、
ローン関係以外でも様々な事情で住宅ローン審査が
通らない場合もありますのでご注意ください。

なお、弊社の営業にはファイナンシャルプランナーの資格を
持っているスタッフもおりますので、
「過去にこんなことがあったのだが、住宅ローンは無事に
通るのか?」などの住宅ローンに関するご相談や資金計画の
ご相談もお任せ下さいませ。

以上、第3回「住宅ローン、あなたはいくらまで借りられる?」
でした。

次回は2月5日頃に
「元利均等と元金均等の違い」
というテーマでお届けします(^^)/

【Web住まいづくりの学校「資金計画の巻」】第2回

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いつもありがとうございます

Web住まいづくりの学校第2部「資金計画の巻」担当の藤田です。

今回のテーマは「諸費用ってどれくらいかかる?」です。

2015年最初の住まいづくりの学校です(^^)/

さて、住宅購入に当たって必要な費用といえば

1:土地と建物の購入費
2:上記に関する諸経費
3:火災保険料

この3つが主になります。

今日は2の諸経費と3の火災保険料についての講義です。

この諸経費って何が含まれるかご存知ですか?

諸経費には大きく分けて3つの項目があります

・売買契約関連
・ローン関連
・税金関連

となります。

それでは、例えば土地・建物総額3,000万円を
総額全て35年の住宅ローンで購入されるという
仮定でどれくらい諸費用が掛かるか計算していきましょう。

まずは売買契約関連ですが、
・司法書士報酬
・各種登記費用
大きく分けてこの2つとなります。具体的にいうと

①登記代:3,000万円のローンであれば約35万円
(※登記代は借入額などにより変動)
②表示登記(新築の場合必要):約10万円
③売買契約にかかる印紙代:約1万円

次に住宅ローン関連ですが
(弊社経由で住宅ローンを銀行と契約した場合)

④ローン事務代行手数料:約10万円
⑤銀行事務手数料:約3万円
⑥銀行保証料:3千万借入35年ローンで約60万円
⑦住宅ローン契約書印紙代:約2万円

最後に、税金関係は
⑧固定資産税:引き渡し時にもよりますが、
約5万円とみておいてください(日割り分計算になるため)

というわけで①~⑧までの合計で約120万円となります。

また、火災保険も住宅ローン契約時に加入が原則必要になります。
35年分一括払いなら火災のみであれば約5万円~床上浸水や
あられ・ひょうによる損害対応など種々の補償を含む
フルパッケージのもので約50万円となります
(弊社で新築を購入される方は概ね一括支払いで
約35万~40万円の火災保険パッケージ商品にされています)。
ちなみに火災保険は年1回払い、月払いもできますが、
最終支払額が一括払いの倍以上になる場合がほとんどなので、
一括払いをお勧めします。

なお、住宅ローンによって加入しておくべき火災保険が包括して
おくべき内容は違いますので、詳しくは弊社営業か銀行の住宅ローンご担当者様へご確認・ご相談ください。

最後に補足ですが、弊社にて弊社建築・販売の分譲住宅
(エンジェルコートシリーズ)を購入する場合、
弊社が売主になるためいわゆる仲介手数料は発生しません。

以上、第2回「妥当な価格って何だろう?」でした。

次回は1月23日頃に
「住宅ローン、あなたはいくらまで借りられる?」
というテーマでお届けします(^^)/